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豪华酒店,富力的软肋还是铠甲?

文/思洋

2019年无疑是富力(.hk)最具争议的一年。

两年前进行的长达一个世纪的交易使这位前“华南五虎”负责人今年进入了舆论漩涡。

2017年7月19日,为了节省现金流量,减债,降低门槛,王建林以199.06亿元的价格将77家万达商业地产酒店转让给富力地产,这是13家文化遗产企业中的91家。旅游项目。股权以438.44亿元的价格转让给融创。

2017年11月23日,富力地产与万达商业签署补充协议,最终以189.55亿元的价格收购了万达商业房地产的74家酒店(包括大连万达中心写字楼)。

本世纪的交易改变了中国房地产史上三大公司的命运。

万达逐渐摆脱了资本中断的危机,重获生机。苏纳克曲线获得了大量廉价的土地储备,文化旅游业开始迅速登陆。 R&F超越了曲线,成为全球最大的豪华酒店所有者。

尽管交易的三方都有自己的需求,但与融创和万达相比,富力的举动引起了更多的怀疑。

酒店业初期投资大,资产大,现金流高,利润周期一般在6年左右。从外面看,富力集团董事长李四林在短期内处于亏损状态。

但显然,国际主流资本市场有所保留。

在发布2019年中期业绩后,摩根大通和花旗银行等国际投资银行维持富力的买入评级。花旗银行对富力的评估是“有吸引力的估值,强劲的盈利能力”,而摩根大通则认为“富力是增长,盈利能力,股息收益率和确定性的结合”。

因此,成为全球豪华酒店之王,是当前富力的劣势,还是抵抗周期性监管风险的防弹衣?

资本是最规避风险的,但是面对潜在的利润,它们比其他任何人都更加敏感。

目前,房地产开发市场已经从黄金时代进入白银时代,甚至更多的人认为该行业已进入青铜时代。

在这种情况下,机构投资者更加关注开发商的抗风险能力和未来的发展空间。

自2018年以来,中央政府一直坚持“不投机”,并继续收紧住房企业的国内融资和海外债券发行,这使得以债务管理为特征的房地产开发商面临着资金链断裂的危机。这使得房屋公司在获得土地时更加谨慎。

此外,可以带来稳定现金流的自我维持财产越来越受到关注,以稳定周期性监管的风险。

因此,在监管机构于2017年收紧融资渠道之前,富力购买了74家万达酒店,时机恰到好处。

而且,现在很难恢复到2016年之前的土地价格,富力基金相当于低价买入。

交易公告显示,74家酒店资产的净值不少于300亿元。扣除购置成本后,仍会获得R&F的帐户。

请注意,2018年以后,万科,平安,龙湖等公司已将股权收购与合作作为获取土地的重要手段。主要原因之一是土地越来越贵,好地越来越少。

富力酒店大多位于一线和二线城市。随后收购的74家万达酒店,尽管其中一些陷入了三线和四线城市,但也位于人口大量流入的地区。

此资产的质量保证了富力酒店的未来收入和利润率。

公开数据显示,74家酒店资产的总建筑面积超过300万平方米,客房总数超过20,000间。如果大小为15年,则将需要15-20年。

现在,行业正在快速变化。如果开发人员要在明年进行转型,他们可能会面临被淘汰和淘汰的风险。最快,最有效的信用卡策略是投资,并购。

正如恒大进入新能源汽车领域一样,它也节省了资金以购买整个产业链并在行业中建立竞争壁垒。

类似地,此次合并和收购使富力超越了酒店业的一角,成为全球最大的豪华酒店所有者。此外,高端酒店通常都设有大型商务区。经过五六年的发展,随着房地产业务的发展,这些酒店物业本身将具有巨大的增值空间。

当然,国际投资银行更关注富力集团振兴酒店资产的持续增长潜力。

有数据显示,到2020年,国内游客人数将达到创纪录的60亿。不仅国内旅游市场的需求激增,而且入境旅游市场也迅速增长,这无疑将带来对住宿的刚性需求。

随着国民收入水平的提高和消费升级对品质和品牌的追求,必将带动高兴饭店的业绩。

毫无疑问,这是房地产开发之后的下一个金矿。

目前,富力拥有90家运营酒店中的86家,占96%,其中包括10个豪华品牌,32个超高端品牌,43个高端品牌和超级中端品牌。 5,能够满足不同消费群体的需求。

现在,每个净空企业都在进行多元化和探索,转变其业务模型和业务模型,以寻找下一个万亿市场,拥有稳定,稳定的现金流,并告别单一的房地产开发模型。

酒店业是最好的切入点之一。它与住房开发业务密切相关。它是开发人员部署商务旅行和商业房地产业务必不可少的标准软件包。

经营高端酒店资产包可以为投资者提供稳定的现金流和可观的收入。

2007年底,当金融危机袭来之时,黑石集团斥资267亿美元收购希尔顿,当时市场极为悲观。

通过不断的管理调整和运营优化,四年后的2013年12月,黑石集团在希尔顿上市,其市值约为146亿美元。

2018年,当黑石集团清空其希尔顿股票时,这笔已有11年历史的投资为黑石集团带来了140亿美元的净利润,这是私人股本史上最有价值的投资。

根据第三方评估机构的估计,截至2019年6月,富力运营的90家酒店的市场价值接近520亿美元,比富力整体财产的账面价值高34%。

目前,富力的一些酒店刚刚开业两年。通常,酒店的成熟利润释放期为5-6年。就是说,如果四年后富力集团想打包这部分资产,市场估值将会更高。

如果您不想等待那么长时间,富力也可以选择具有良好盈利表现,资产证券化的资产,发行REIT(房地产信托投资基金)进行融资,以及向银行申请银行贷款融资。

据报道,富力已对部分酒店资产进行资产证券化业务,其第一期酒店房地产投资信托基金项目53.89亿元已获准公开发行。此外,酒店类别房地产投资信托基金项目第二阶段的26亿美元申报也处于审核反馈状态。

房地产投资信托基金在国内公开发行股票后,富力集团持有的酒店资产将有更大的游玩空间。

当然,有更多的融资方式,资产质量也很出色。

富力集团2019年上半年财务报告显示,其酒店营业收入达到33.7亿元,营业净利润增长7%,至6.3亿元。

在与万达进行交易之前,富力的酒店业务也保持了良好的利润增长率。

事实上,富力早在2004年就开始涉足酒店业,并在高端酒店运营管理方面拥有15年的经验。该公司是中国最早将丽思卡尔顿,万豪,凯悦,洲际和希尔顿等国际品牌引入中国的开发商之一。

现在,富力仍然是这些国际品牌在中国的最佳合作伙伴。未来两年,富力将达到100家高端酒店。

100家豪华酒店的大规模运营意味着富力将积累大量的运营,管理数据和经验,这将有助于富力发展自己的管理团队并提供更加完善的未来。操作正在累积。

事实上,首选酒店业作为稳定周期性监管风险的多元化战略,也是许多房地产公司的战略布局。

自2018年以来,世茂,保利,格陵兰,金茂,龙湖和其他总部已经开始向酒店市场进军。富力拥有近100家高端酒店资源,已在这一轮多元化布局中抓住了机遇。

当然,R&F的先发制人的代价是现金流量在短期内承受压力。但是,在酒店业中,这家公司一直站在赛道的最前列,这使得它的战术反复无常,可以退休,也可以拥有足够的子弹和胜利。