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20家房企存货压力渐显,世茂冲劲大、压力也最大!

最初是杨洪旭房地产研究部2019.9我要分享

库存是将来可以实现的重要资产。库存过大或过小都会导致某些操作风险。如果规模太小,由于土地储备不足,房地产企业可能会被动补充资金;如果规模太大,房地产企业的土地征用策略可能过于激进,导致债务攀升,严格的后续政策控制可能导致库存转为更困难的资金,从而延长降级周期和资金紧张。

一,概念与指标

该报告选择了20家A股上市房地产企业的库存,预收款,毛利和合同销售。数据来自每个企业的公司公告,其中库存和预收款是核算的标准。考虑到年底核销的影响,我们对季度预收款和合同销售进行了平滑处理。

以万科集团2018年年度报告为例,存货分为已完工开发产品(待售),在建开发产品(包括预售),待开发土地等。存货初步按成本计量,包括采购成本,加工成本和其他成本。其中,已完成的开发产品,在建的开发产品和待开发土地是主要组成部分,占99.8%。在数据处理中,我们从库存中扣除预售部分的成本。因此,本报告的库存量为住房企业的未售出库存。

计算公式如下:

II。 20家住房企业调查

1.上半年库存增长同比放缓

截至2019年6月,全国20家住房企业的存量达到1.6亿元,同比增长0.6%,同比增长16.6%。环比并未显示出明显的增长,也处于历史低位,因为房地产法规在2019年第二季度收紧,住房企业将降低土地收购。 5月,银监会再次强调,商业银行,信托,租赁和其他金融机构不得非法融资房地产。 6月,中央银行和证监会暂停了针对陆基激进房地产企业的部分债券和ABS融资渠道。

观察数据显示,从2014年到2019年第一季度,有20家住房企业的存货规模呈现出持续增长的趋势,与房地产市场的增长率相似。 2014年的同比增长率大幅下降,反映了房地产市场的降温期。在2014年《 930政策》和2015年《 330政策》的刺激下,房地产市场在2015年蓬勃发展,库存增长率同比上升,呈上升趋势。同年12月,中央经济工作会议在供给侧改革中提出了房地产去库存政策。 2016年,房地产企业库存增速呈下降趋势。从2017年到2018年3月,住房企业库存增速同比提高。住房市场由于2018年的“ 731会议”而处于低迷状态,并且增长率从2014年第四季度到2019年第四季度再次同比下降。

数据来源:公司公告,宜居研究院

(1注:部分企业于2015年上市,2014年数据可从其库存比例中推导出。)

2.上半年的去污周期进入上游渠道

2019年第二季度,20家住房企业的库存分解周期为13.0个月,年化增长1.0%,同比增长2.0%。上半年,20家住房企业的库存分解周期呈上升趋势。

从历史数据来看,从2014年到2015年三季度,房企下降周期呈上升趋势。2016年,房地产去库存工作成效显着。脱化学周期从2015年第三季度的21.7个月减少到2016年第四季度的14.5个月。2017,去库存化仍然如火如荼。虽然房企库存同比增幅有所增加,房地产开发商却出现利好,但四季度去化周期降至12.7个月的低点。2018,住宅企业库存增长率下降,许多城市土地市场冷清,甚至出现了流化现象。到第四季度,脱化学循环缩短到12.2个月。从这个角度来看,2019年上半年房企频频拿地的原因恐怕还不够。

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资料来源:宜居研究院公司公告

(2注:部分公司2015年上市,2014年数据以存货和预收款项为准)

三是20类房企

1。按大小分类

根据2018年中国房地产企业销售规模排名,将20家房地产企业分为3类,超过1500亿元的5家特大型房企:万科集团、保利地产、绿地控股、新城控股、华夏幸福;11家规模在5000-1500亿元的大型房企:世茂股份、荣盛发展、首开股份、蓝光发展、太和集团、中南建设、阳光城、金科地产、招商蛇口、欢乐城、金地集团;4 500家不到1亿元:华发、华远地产、光明地产、信达地产。

2019年上半年,大型住房企业,大型住房企业和中型住房企业的同比增长率分别为12.6%,20.4%和33.4%。总体而言,为了扩大企业规模,中型住房企业是近期最活跃的。另外,中型住房企业增速同比下降,超大型和大型住房企业增速略有增长。结合第二季度住房融资的逐步收紧,中型住房企业利用土地的意愿减弱了。从解构周期来看,2019年第二季度,大中型住房企业的去库存期分别为9.8和22.8个月,分别增长2.4%和0.5%,而大型住房的库存期企业为9.7个月。环比下降0.5%。

2.按性质分类

20家住房企业按性质分为三类。四个实际控制人是国有资产监督管理委员会/财政部的中央企业:保利房地产,招商局蛇口,大悦城(原中粮房地产)和信达房地产; 6项主要控制权。地方国资委的地方国有企业:光明房地产,First Open,华发,华源房地产,绿地控股,万科集团;十家民营企业:蓝光发展,太和集团,中南建设,阳光城,金科房地产,招商蛇口,金地集团,世茂股份,新城控股,华夏幸福。

2019年上半年,国有企业,地方国有企业和民营企业库存增速分别为16.1%,11.5%和22.8%。除地方国有企业外,中央企业和民营企业库存增长速度加快。 2019年第二季度,中央企业,地方国有企业和民营企业的去库存周期分别为11.3、17.8和10.9个月。中央企业和私营企业的放松管制时期分别增长了1.8%和6.1%,而地方国有企业的放松管制时期则下降了4.0%。

4. 20家住房公司的排名

库存规模是公司规模的体现。在上半年的20家住房企业中,万科集团,保利房地产和格陵兰控股在存货规模方面名列前三名。华源房地产,光明房地产和信达房地产排在最后三位。从库存同比来看,世茂的增长率最高,达119.8%,而泰和集团的增长率最低,为-9.3%。

上半年,泰和集团库存规模在20家住房企业中处于中上水平,同比增长率与其巨大的还债压力负相关。在缩小利用内外部资源偿还债务的途径的情况下,泰和集团现在调整了战略方向,而不是以规模为主要目标,而是采取了主动去杠杆化战略。此外,该集团目前将项目出售作为解决当前债务危机的重要手段。据统计,截至2019年6月,该集团已售出10多个项目。

数据来源:公司公告,义州研究院

在这20家住房企业中,中南建设,金地集团和新城控股在第二季度排名前三,而世茂,光明房地产和华远房地产则排名后三。从化学物质周期的同比增长率来看,世茂的增长率最高,为154.6%,而阳光城的增长率最低,为-36.8%。

在第二季度,世茂的回收周期高达26.5个月,同比增长49.6%。该公司在早期专注于商业房地产领域。自2016年公司战略调整以来,它增加了住宅开发的比例。根据2018年年报,世茂的住宅销售额占总收入的61.4%。就历史水平而言,目前的库存去库存周期较长,这与世茂集团在2019年上半年的活跃土地收购和收购项目无关。在上半年,该公司的库存显着增加比去年同期。此外,世茂在上半年仅完成了2019年目标销售额的40.7%。公司的现金流更加紧张,外部融资环境更加严峻。内部而言,上半年的销售收入下降了15.2%。预计世茂将在今年下半年加大力度。

数据来源:公司公告,义州研究院

五,结论与趋势

库存是房地产企业的未来销售储备。大型住房企业越大,资源集中能力越强,库存规模越大,有利于其市场规模的扩大和领土的战略布局。住房企业的放松管制表现出以下规律:大型住房企业的周期短,大型住房企业次之,中型住房企业的化学化期相对较长。综上所述,超大型住房企业的经营效率很可能形成强而有力的良性循环,并加速行业集中度的提高。此外,在这一轮房地产周期中,民营企业迎来了快速发展壮大的机遇。存货规模迅速增加,存货回收周期保持稳定。

作家

宜居研究所姚芳研究员

本文为第一作者的原创,未经授权不得转载

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库存是未来房地产的重要资产。如果库存量太大或太小,将导致某些操作风险。如果规模太小,住房企业可能会由于土地储备不足而被动地补充库存;如果规模太大,住房企业可能会由于过度积极的征地策略而导致债务增加,随后的政策调整将使库存难以转化为资金。增加,从而延长回收周期,并且资金紧张。

一,概念与指标

该报告选择了20家A股上市房地产企业的库存,预收款,毛利和合同销售。数据来自各个企业的公司公告,库存和预收款项均为会计计算。考虑到年底房屋销量的影响,我们对季度预收款和合同销售进行了平滑处理。

以万科集团2018年年报为例,存货分为已完工开发产品(已完工待售)、在建开发产品(含预售)、待开发土地等。存货按成本进行初始计量,包括采购成本、加工成本和其他成本。其中,完成开发产品、开发在建产品、拟开发土地为主要组成部分的三个项目比例已达到99.8%。在数据处理方面,我们从存货中扣除预售部分的成本。因此,本报告存货为未售房地产企业存货。

计算公式为:

2。20家房企概况

1。上半年库存同比增速放缓

截至2019年6月底,20家房地产企业存货达到6亿元,比上月增长0.6%,增长16.6%。链式比例没有明显增加,也处于历史低位。这是因为2019年二季度房地产调控趋紧,房东拿地意愿降低。今年5月,银监会再次强调,商业银行、信托、租赁等金融机构不得非法为房地产融资;6月,央行和中国证监会暂停了部分土地出让房企的债券和abs融资渠道。

观察数据显示,2014年至2019年一季度,20家房企库存规模呈现持续增长态势,增长速度与房地产市场相似。2014年,同比增速大幅下降,反映了房地产市场的降温期。受2014年“930政策”和2015年“330政策”信贷的刺激,2015年楼市火爆,库存同比增速有所上升,呈现上升趋势。同年12月,中央经济工作会议提出了供给侧改革中的房地产去库存化政策。2016年,房企库存同比增速呈下降趋势。2017年至2018年三季度,房企库存同比增速有所上升。受2018年“731会议”影响,房地产市场低迷,2018年二季度至2019年一季度增速再次回落。

数据来源:公司公告,义州研究院

(1注意:有些公司在2015年上市,而2014年数据是根据其存货比率得出的)

2.上半年,脱化循环进入上游通道。

2019年第二季度,20家住房企业的库存去库存期为13.0个月,比上月增长1.0%,比去年同期增长2.0%。上半年,20家住房企业的下降周期呈上升趋势。

观察历史数据,2014年至2015年第三季度,住房企业下降周期呈上升趋势。 2016年,房地产去库存工作取得显着成效。脱化学品周期从2015年第三季度的21.7个月减少到2016年第四季度的14.5个月。2017年,去库存仍在全面进行。尽管住房企业的库存增长与去年同期相比有所增加,但房地产开发商变得积极起来,但第四季度的非化学化周期下降至12.7个月的低点。 2018年,住房企业库存增速下降,许多城市土地市场冷淡,甚至出现流水现象。到第四季度,脱化周期缩短至12.2个月。从这个角度来看,住房公司在2019年上半年频繁收购土地的原因可能还不够。

数据来源:公司公告,义州研究院

(2注意:有些公司在2015年上市,而2014年的数据是根据其库存和预收款得出的)

三,二十类住房企业

1.按大小分类

根据2018年中国房地产企业销售规模排名,将有20家房地产企业分为三类;万科集团,保利房地产,绿地控股,新城控股,华夏幸福等五家规模超过1500亿元的超大型住房企业; 11家规模在500-1500亿元的大型住房企业:世茂股份,荣盛发展,第一公开发行,蓝光发展,泰和集团,中南建设,阳光城,金科房地产,招商局蛇口,大悦城,金地集团; 4万个以下亿元以下的中型住房企业:华发,华远房地产,光明房地产,信达房地产。

2019年上半年,大型住房企业,大型住房企业和中型住房企业的同比增长率分别为12.6%,20.4%和33.4%。总体而言,为了扩大企业规模,中型住房企业是近期最活跃的。另外,中型住房企业增速同比下降,超大型和大型住房企业增速略有增长。结合第二季度住房融资的逐步收紧,中型住房企业利用土地的意愿减弱了。从解构周期来看,2019年第二季度,大中型住房企业的去库存期分别为9.8和22.8个月,分别增长2.4%和0.5%,而大型住房的库存期企业为9.7个月。环比下降0.5%。

2.按性质分类

20家住房企业按性质分为三类。四个实际控制人是国有资产监督管理委员会/财政部的中央企业:保利房地产,招商局蛇口,大悦城(原中粮房地产)和信达房地产; 6项主要控制权。地方国资委的地方国有企业:光明房地产,First Open,华发,华源房地产,绿地控股,万科集团;十家民营企业:蓝光发展,太和集团,中南建设,阳光城,金科房地产,招商蛇口,金地集团,世茂股份,新城控股,华夏幸福。

2019年上半年,国有企业,地方国有企业和民营企业库存增速分别为16.1%,11.5%和22.8%。除地方国有企业外,中央企业和民营企业库存增长速度加快。 2019年第二季度,中央企业,地方国有企业和民营企业的去库存周期分别为11.3、17.8和10.9个月。中央企业和私营企业的放松管制时期分别增长了1.8%和6.1%,而地方国有企业的放松管制时期则下降了4.0%。

4. 20家住房公司的排名

库存规模是公司规模的体现。在上半年的20家住房企业中,万科集团,保利房地产和格陵兰控股在存货规模方面名列前三名。华源房地产,光明房地产和信达房地产排在最后三位。从库存同比来看,世茂的增长率最高,达119.8%,而泰和集团的增长率最低,为-9.3%。

上半年,泰和集团库存规模在20家住房企业中处于中上水平,同比增长率与其巨大的还债压力负相关。在缩小利用内外部资源偿还债务的途径的情况下,泰和集团现在调整了战略方向,而不是以规模为主要目标,而是采取了主动去杠杆化战略。此外,该集团目前将项目出售作为解决当前债务危机的重要手段。据统计,截至2019年6月,该集团已售出10多个项目。

数据来源:公司公告,义州研究院

在这20家住房企业中,中南建设,金地集团和新城控股在第二季度排名前三,而世茂,光明房地产和华远房地产则排名后三。从化学物质周期的同比增长率来看,世茂的增长率最高,为154.6%,而阳光城的增长率最低,为-36.8%。

在第二季度,世茂的回收周期高达26.5个月,同比增长49.6%。该公司在早期专注于商业房地产领域。自2016年公司战略调整以来,它增加了住宅开发的比例。根据2018年年报,世茂的住宅销售额占总收入的61.4%。就历史水平而言,目前的库存去库存周期较长,这与世茂集团在2019年上半年的活跃土地收购和收购项目无关。在上半年,该公司的库存显着增加比去年同期。此外,世茂在上半年仅完成了2019年目标销售额的40.7%。公司的现金流更加紧张,外部融资环境更加严峻。内部而言,上半年的销售收入下降了15.2%。预计世茂将在今年下半年加大力度。

数据来源:公司公告,义州研究院

五,结论与趋势

库存是房地产企业的未来销售储备。大型住房企业越大,资源集中能力越强,库存规模越大,有利于其市场规模的扩大和领土的战略布局。住房企业的放松管制表现出以下规律:大型住房企业的周期短,大型住房企业次之,中型住房企业的化学化期相对较长。综上所述,超大型住房企业的经营效率很可能形成强而有力的良性循环,并加速行业集中度的提高。此外,在这一轮房地产周期中,民营企业迎来了快速发展壮大的机遇。存货规模迅速增加,存货回收周期保持稳定。

作家

宜居研究所姚芳研究员

本文为第一作者的原创,未经授权不得转载

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